Giải cứu thị trường BĐS vì lợi ích nhóm… đầu cơ?

Đến cuối năm, khi tín dụng cho phi sản xuất bị ép xuống còn 16% thì tình hình sẽ còn khó khăn hơn nữa. Nhưng bị ảnh hưởng nhất vẫn là giới đầu cơ. Mà đầu cơ, đẩy giá chính là nguyên nhân gây ra lạm phát nên phải xử lý thôi!

TS Cao Sỹ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã nhấn mạnh điều này khi đưa ra nhận định, việc thị trường BĐS khó khăn là có thật và các doanh nghiệp BĐS kêu khó cũng là sự thật...

Nhưng theo TS Cao Sỹ Kiêm, BĐS gặp khó vì bị đầu cơ quá nhiều. Đến khi sản phẩm không tiêu thụ được, không quay vòng được vốn, lại không được cho vay thì việc khó khăn cũng là đương nhiên.
 
Theo tính toán, chi phí 1 mét vuông nhà ở chỉ mất 8 triệu đồng thôi. Doanh nghiệp bán 12-14 triệu đồng là có lãi rồi. Đàng này, họ đẩy giá lên 18-19 triệu, thậm chí hai mươi mấy triệu mỗi mét thì không phản ánh được cung cầu. Các chuyên gia cho rằng, để BĐS trở về giá trị thực thì mới phát triển bền vững được.

Về việc  Bộ Xây dựng đề xuất phân loại một số lĩnh vực cụ thể để đưa những lĩnh vực này ra khỏi “phi sản xuất, TS Cao Sỹ Kiêm cho rằng, về lý thuyết thì người ta có thể tách được. Nhưng, việc bóc tách chỉ thực hiện được nếu có sự phối hợp, đồng tình của doanh nghiệp chủ xây dựng và ngân hàng. Tuy nhiên, làm được việc này rất khó vì nó động chạm đến nhiều liên minh lợi ích. Đặc biệt, nếu quản lý và chính quyền mà dính vào thì không bóc tách được. Vì thế, việc Bộ Xây dựng chỉ đề xuất theo kiểu đưa ra được lý thuyết thôi, chứ hiến kế để thực hiện thì Bộ xây dựng chưa làm được!

Theo TS Cao Sỹ Kiêm, Bộ Xây dựng cũng biết thừa đề suất giải cứu thị trường BĐS chắc chắn sẽ bị Ngân hàng Nhà nước bác bỏ. Nhưng họ vẫn làm việc đó để vỗ về doanh nghiệp. Hơn nữa, nếu không đề xuất giải cứu, họ lại mang tiếng vô trách nhiệm với lĩnh vực họ trực tiếp quản lý. Bởi làm việc này, nếu sau này có ai nói gì thì họ còn giải thích rằng: tôi cũng đã kêu rồi, xin rồi, nhưng không được chấp nhận!

TS Cao Sỹ Kiêm cho rằng, trong đề suất giải cứu thị trường BĐS có thể cũng có lợi ích nhóm trong vấn đề này. Chẳng hạn ngân hàng và doanh nghiệp gắn bó với nhau khăng khít lắm. Về danh chính ngôn  thuận, họ có thể vẫn tuân thủ theo quy định của Nhà nước, nhưng có lợi nhuận thì họ vẫn có thể thỏa thuận với nhau. Hơn nữa, phía sau ngân hàng hay sau các doanh nghiệp BĐS vẫn còn có ai đó có thể can thiệp. Vì thế, suy luận này không phải không có lý.

NHNN chắc chắn sẽ bác đề xuất này. Mà thống đốc ngân hàng Nhà nước đã tuyên bố công khai rồi nên không thể nói 2 lần khác nhau được. Mặt khác, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cũng khẳng định kiên trì chống lạm phát bằng cách thắt chặt tín dụng rồi nên không có chuyện phá rào được. Vì thế, vấn đề hiện nay là người ta cần phải chọc cây kim thật khéo cho quả bóng thị trường BĐS xì hơi bớt đi mà không bị vỡ.

Người chọc cây kim này không ai khác chính là doanh nghiệp BĐS. Cụ thể, họ phải giảm giá bán, ăn lãi ít thôi, thậm chí phải chịu lỗ, chịu đau để vượt qua khó khăn.

TS Cao Sỹ Kiêm nêu rõ, thị trường bất động sản là một thị trường có động lực rất tốt cho phát triển nhưng lại đòi hỏi nguồn vốn rất lớn và trình độ quản lý phải rất nghiêm túc. Ở nước ta, thị trường này mới hình thành 10 năm nay. Hệ thống pháp lý đang dần hoàn chỉnh, cũng đang xếp hàng, có cái chạy rồi, có cái chưa, có cái không phù hợp, có cái còn ở mức định hướng, khuôn khổ.

Thứ hai, vai trò quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước, kể cả kỷ luật, kỷ cương quản lý cũng như sự phối hợp trong quản lý, cũng như phương pháp quản lý của chúng ta còn nhiều bất cập của vấn đề thị trường.

Thứ ba, việc tham gia, ý thức chấp hành của các nhà đầu tư tham gia thị trường này. Về nhận thức, về trình độ, về khả năng, về điều kiện vốn... cũng chưa được nâng lên. Bình thường đã khó khăn, chất lượng hoạt động không theo kịp thực tiễn cũng như không bắt nhập được thông lệ quốc tế, hội nhập quốc tế. Khi có vấn đề xảy ra, lại càng trầm trọng.

Hiện nay, tất cả các mặt bộc lộ của thị trường bất động sản đều có dáng dấp, đều có nguyên nhân sâu xa của những vấn đề này, mà nhiều năm chúng ta hình thành và hoạt động cũng không khắc phục được bao nhiêu.

Theo TS Cao Sỹ Kiêm, trước mắt cũng như trong một vài năm tới, thị trường bất động sản vẫn là một thị trường khó khăn, đặc biệt về vốn. Hiện nay, vốn để tham gia thị trường này thông qua chủ đầu tư, bản thân họ cũng không nhiều vốn. Thị trường vốn, thị trường tiền tệ và thị trường tài chính của chúng ta, hay nói cách khác thị trường cho vay và thị trường cổ phiếu chưa phát triển nên không đáp ứng được.

Thế nên, khi thắt chặt tín dụng, mà vốn của các nhà đầu tư Việt Nam chủ yếu vay ngân hàng, còn tham gia thị trường cổ phiếu, trái phiếu chưa được nhiều, lên sàn chưa được nhiều cho nên nguồn vốn đang thiếu. Bất động sản có yếu tố đầu cơ thì lại càng phải thắt chặt.

Yếu tố phi sản xuất trong bất động sản là đầu cơ. Anh chạy lòng vòng giữa nhà đầu tư này, nhà đầu tư kia ăn hớt của nhau. Đây là mầm mống gây ra lạm phát, mầm mống gây ra méo mó trong chính sách tiền tệ.

Những vấn đề có thực tế sản xuất thì phải phân khúc ra. Các cơ quan nhà nước, kể cả Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, thậm chí cả hiệp hội tham gia để làm rõ điều này thì chúng ta mới có cách đối xử một cách rõ ràng, không hòa cả làng. Anh đầu cơ, buôn lậu, chuộc lợi, kiếm lời cao cũng như ông làm ăn chân chính mà chúng ta đối xử như nhau thì không được.

Theo TS Cao Sỹ Kiêm, dù lạm phát hay bình thường, mà đặc biệt trong trường hợp bình thường chúng ta phải khuyến khích, phải tập trung để phát triển vì thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán là thị trường rất cao cấp của nền kinh tế thị trường hoàn chỉnh. Nếu chúng ta không phát triển thị trường này thì không có vốn. Toàn bộ vốn của xã hội thu thập được đúng nghĩa, đưa vào đầu tư là nhờ thị trường chứng khoán, thị trường bảo hiểm. Còn tín dụng của dân tiết kiệm cũng có nhưng không phải quyết định.

Thị trường càng phát triển cao, xã hội càng phát triển lên cao thì đòi hỏi thị trường này càng phải phát triển nhưng phát triển đúng hướng. Phải huy động vốn toàn xã hội để phục vụ cho đầu tư, cho sản xuất kinh doanh chứ không phải huy động để mấy ông chia lời với nhau, mấy ông đầu cơ, mấy ông ăn hớt của nhau.

TS Cao Sỹ Kiêm nhấn mạnh, phải rất chú ý, phải tạo điều kiện để triệt đầu cơ. Chúng ta không phải giải quyết những vấn đề này một cách trước mắt rồi thôi mà phải tạo điều kiện cho thị trường phát triển lâu dài, bền vững. Nó phản ánh thực tiễn đi lên của Việt Nam cũng như hội nhập với kinh tế quốc tế và thị trường chúng ta phải ăn nhập vào cái chung của thị trường thế giới.

(Tamnhin)